DXG - Điểm rơi lợi nhuận từ Q4/2020

CTCP TẬP ĐOÀN ĐẤT XANH

Mã cổ phiếu	Nhóm ngành	Giá hiện tại	Giá mục tiêu	Vùng mua	Stoploss
DXG	Bất động sản	12.250	15.400	12.000	10.800

ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

• DXG đứng đầu thị phần môi giới bất động sản, DXG chiếm lĩnh hơn 30% thị phần toàn thị trường. Ngoài hoạt động môi giới bất động sản DXG đang phát triển các dự án bất động sản để giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản suy yếu sẽ giảm khả năng hấp thụ. Phát triển theo hướng tự đầu tư các dự án.
• Quỹ đất lớn: Năm 2019 DXG đã mở rộng thêm quỹ đất, nâng quỹ đất lên 3.327 ha.
• Các dự án nổi bật đang đầu tư và đem lại doanh thu cuối năm 2020 và năm 2021: dự kiến DXG sẽ cung ứng ra thị trường hơn 4.000 sản phẩm đầu tư thông qua các dự án trọng điểm như Gem Sky World (92 ha), Gem Riverside (6,2 ha), Opal Cityview (9.740 m2), Opal Skyline (1ha) và Saint Moritz (2.041 m2). Dự kiến sẽ đem lại nguồn doanh thu lợi nhuận đáng kể và giúp cho dòng tiền của tập đoàn khả quan hơn trong thời gian sắp tới.

KẾT QUẢ KINH DOANH QUÝ 3/2020 (chi tiết)

Đơn vị: tỷ đồng	Q3/2020	Q3/2019	%yoy	9T/2020	9T/2019	%yoy	KH 2020	%KH
Doanh thu thuần	797,0	1.457,1	-45,3%	1.876,8	3.797,8	-50,6%	4.900	38,3%
Giá vốn hàng bán	161,2	501,5	-67,8%	520,0	1.665,4	-68,8%
Lợi nhuận gộp	635,7	955,7	-33,5%	1.356,8	2.132,4	-36,4%
Biên lợi nhuận gộp	79,8%	65,6%		72,3%	56,1%
Chi phí bán hàng	127,7	120,2	6,2%	312,4	354,0	-11,8%
Chi phí QLDN	121,9	128,8	-5,4%	331,5	347,3	-4,5%
EBIT	386,2	706,7	-45,4%	712,9	1.431,1	-50,2%
Tỷ suất EBIT/DT	48,5%	48,5%		38,0%	37,7%
Doanh thu tài chính	10,6	7,2	47,2%	49,0	246,0	-80,1%
Chi phí tài chính	94,4	56,2	68,1%	773,3	115,2	571,1%
-Chi phí lãi vay	91,9	52,9	73,8%	232,4	147,4	57,7%
Lãi vay/EBIT	23,8%	7,5%		32,6%	10,3%	216,6%
Lợi nhuận khác	2,9	5,3	-44,1%	29,7	54,3	-45,3%
LN trước thuế	305,3	727,0	-58,0%	7,8	1.698,1	-99,5%
LN sau thuế	221,52	564,914	-60,8%	-152,5	1.354,3
LNST CĐ cty mẹ	100,0	350,5	-71,5%	-388,1	906,9		1.034
EPS	193	989	-80,5%	-748	2.547

Doanh thu thuần trong quí đạt 797 tỉ đồng, giảm gần một nửa so với cùng kì năm trước do doanh thu môi giới và bất động sản giảm 697 tỷ đồng (-54,1% yoy), doanh thu từ bán căn hộ và đắt nền giảm 4,1 tỷ đồng (-3% yoy). Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 100 tỉ đồng, giảm 72% so với cùng kì nhưng kết quả này đã tích cực hơn so với con số lỗ 29 tỉ đồng ở quí trước đó.

• Mảng BĐS: ghi nhận doanh thu thấp khoảng 133 tỷ đồng (-3%yoy). DXG sẽ bắt đầu bàn giao các căn hộ tại dự án Long Thành (92ha) trong Q4.2020
• Mảng môi giới: đạt 67,5 tỷ đồng (-46,1%yoy) chủ yếu do tác động từ Covid 19.  Kết quả này cho thấy sự hồi phục mạnh so với thời điểm Q2/2020.
• Doanh thu mảng xây dựng: giảm 69,6%yoy, còn 67,5 tỷ đồng.

Biên lợi nhuận gộp của công ty cải thiện từ 66% ở cùng kì lên gần 80% trong quí 3. Hoạt động môi giới đem lại biên lợi nhuận gộp cao, trong quý 3 DXG chưa ghi nhận nhiều doanh thu từ bán căn hộ và đất nền, Mảng hợp đồng xây dưng biên lợi nhuận gộp gần 10%, trong quý 3/2020 doanh thu mảng xây dựng giảm 154,7 tỷ đồng xuống còn 67,5 tỷ đồng nên dẫn đến biên lợi nhuận gộp tăng.

Chi phí lãi vay của công ty cũng tăng cao (nợ vay tăng), ghi nhận 92 tỉ đồng.

Chi phí bán hàng và quản lí tiếp tục được kiểm soát và đạt 249,5 tỷ đồng (đi ngang so với cùng kỳ).  DXG không ghi nhận lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết sau khi thoái vốn tại LDG vào cuối tháng 7.

Luỹ kế 9 tháng, DXG đạt 1.877 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 51% so với cùng kỳ, hoàn thành 38,3% kế hoạch. Công ty lỗ ròng hơn 388 tỷ đồng do hạch toán lỗ khi thoái vốn LDG.

Tình hình tài sản và nguồn vốn (tỷ đồng)

Tài sản	Cuối quý	Đầu năm	%yoy		Nguồn vốn	Cuối quý	Đầu năm	%yoy
Tài sản ngắn hạn	18.921,3	17.066,2	10,9%		Nợ phải trả	13.143,5	10.652,7	23,4%
Tiền và tương đương tiền	1.630,6	793,3	105,5%		Nợ ngắn hạn	8.397,3	7.276,6	15,4%
Đầu tư tài chính ngắn hạn	231,3	305,7	-24,4%		Phải trả người bán ngắn hạn	551,2	1.186,5	-53,5%
Khoản phải thu	6.977,7	9.023,3	-22,7%		Người mua trả tiền trước	2.419,2	907,8	166,5%
Hàng tồn kho	9.756,3	6.791,5	43,7%		Nợ vay ngắn hạn	2.796,4	2.695,6	3,7%
Chi phí trả trước ngắn hạn	230,7	69,7	231,0%		Phải trả ngắn hạn khác	1.266,4	1.063,2	19,1%
Tài sản dài hạn	3.305,6	2.814,3	17,5%		Nợ dài hạn	4.746,2	3.376,1	40,6%
Tài sản cố định	351,6	361,6	-2,8%		Nợ vay dài hạn	4.700,5	3.336,5	40,9%
Tài sản dở dang	645,8	75,1	759,7%		Vốn chủ sở hữu	9.083,4	9.227,8	-1,6%
Chi phí trả trước dài hạn	983,2	801,8	22,6%		LNST chưa phân phối	948,6	1.715,8	-44,7%
Tổng tài sản	22.226,9	19.880,5	11,8%		Tổng nguồn vốn	22.226,9	19.880,5	11,8%

Tính đền ngày 30/9/2020, tổng tài sản của DXG đạt 22.226,9 tỷ đồng (+11,8%yoy). Đóng góp chính cho mức tăng trưởng của tài sản đến từ tăng hàng tồn kho và khoản mục tiền và tương đương tiền. Khoản phải thu giảm 24,4%, còn 6.977,7 tỷ đồng

Hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản với 43,9%, tương đương 9.756,3 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản dở dang là các dự án đang triển khai, giá trị 9.316,4 tỷ đồng. Điều này cho thấy DXG có nhiều dự án gối đầu và kỳ vọng mang lại nguồn thu ổn định trong những năm tới. Gem Sky World (Long Thành) là dự án có giá trị dở dang lớn nhất với 3.410 tỉ đồng, gấp đôi giá trị ghi nhận hồi đầu năm. Ngoài ra, công ty không còn ghi nhận giá trị dở dang tại dự án Lavela Garden.

Trong cơ cấu vốn, khoản mục người mua trả tiền trước tăng trưởng mạnh 166,5%, lên mức 2.419,2 tỷ đồng. Nợ dài hạn tăng 40,6% so với hồi đầu năm, lên mức 4.746,2 tỷ đồng, chủ yếu do DXG phát hành trái phiếu.

Định Giá và Khuyến Nghị

Sử dụng phương pháp RNAV, Giá trị tài sản ròng của DXG đạt 8.885,8 tỷ đồng, tương đương giá trị hợp lý cho mỗi cổ phiếu là 15.400 đồng/cp, cao hơn giá thị trường 25,7% tại ngày 5/11/2020. (chi tiết)

PHÂN TÍCH KỸ THUẬT

Đồ thị tuần DXG

Trên đồ thị tuần, DXG đã thoát khỏi xu hướng giảm dài hạn hình thành từ năm 2018. Giá cổ phiếu đang hình thành mô hình 2 đáy và trong tuần này đã test lại đương MA 50 tuần vừa vượt qua. Ngoài ra, MACD vượt lên đường số 0 và RSI duy trì trên mốc 50, ủng hộ cho khả năng tăng giá của DXG trong dài hạn. Vùng giá hợp lý 15.400 của DXG trùng với vùng kháng cự tại điểm Pivot P và MA 200 tuần

Đồ thị ngày

Trên đồ ngày, kỳ vọng tăng giá trong dài hạn được củng cố khi MA 50 vượt lên MA 200. Các tín hiệu kỹ thuật cũng ủng hộ cho khả năng tăng giá của DXG, đồng thuận với đồ thị tuần:

• Giá cổ phiếu nằm trên cả 3 đường MA 20, MA 50 và MA 200 ngày
• MA 20 và MA 50 ngày dốc lên, thể hiện xu hướng tăng giá trong ngắn và trung hạn đang được duy trì
• MA 50 vượt lên MA 200 ngày, củng cố kỳ tăng giá trong dài hạn, đồng thuận với các tín hiệu trên đồ thị tuần

Khuyến nghị

Nhà đầu tư có thể mua vào DXG tại vùng giá 12.000 cho mục tiêu 15.400

Stoploss được đặt tại 10.800, trường hợp giá đánh mất hỗ trợ trên MA 50 ngày

Giao dịch mẫu

Giá mua	12.000
Dừng lỗ	10.800
Rủi ro	1.200
Mục tiêu	15.400
Lợi nhuận	3.400
Tỷ lệ rủi ro:lợi nhuận	1:2,8