NLG - Cập nhật KQKD Q3.2020 và Phân tích kỹ thuật

 CTCP ĐẦU TƯ NAM LONG

Mã cổ phiếu	Nhóm ngành	Giá hiện tại	Giá mục tiêu	Vùng mua	Stoploss
NLG	Bất động sản	26.750	32.000	26.000-26.500	25.300

THÔNG TIN CƠ BẢN

Vốn hóa (tỷ đồng)	7.295		% sở hữu nước ngoài	45,66%
EPS trailling (đồng/cp)	3.024		P/E trailling	8,8x
BVPS ( đồng/cp)	24.925		P/B	1,07x
Khối lượng cp lưu hành	275.270.660		KLGD BQ 1 tháng (cp/phiên)	803.638
Giá cao nhất 52 tuần	27.100		Giá thấp nhất 52 tuần	16.600

ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

NLG có quỹ đất lớn, chi phí rẻ: NLG sở hữu quỹ đất rộng 681 ha, chỉ đứng sau VHM. Lượng quỹ đất của NLG đã được tích lũy từ trước nên chi phí vốn thấp, chủ yếu tập trung ở các vùng ven như Long An (355 ha), Đồng Nai (215 ha). Khi nguồn cung căn hộ ở TP.HCM cạn kiệt cùng với hệ thống hạ tầng giao thông ngày một phát triển sẽ là điều kiện thuận lợi cho các dự án của Nam Long.

Cơ cấu tài chính lành mạnh, nợ vay thấp, nguồn tiền huy động chủ yếu từ vốn chủ sở hữu và người mua trả tiền trước, thu được từ những đợt mở bán dự án.

Giá nhà tại khu vực trung tâm tăng cao dẫn đến xu hướng dịch chuyển về vùng ven: Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Với thương hiệu “nhà giá rẻ” và quỹ đất lớn ở vùng ven, NLG sẽ đón đầu được xu hướng này.

KẾT QUẢ KINH DOANH QUÝ 3/2020 (chi tiết)

Đơn vị: tỷ đồng	Q3/2020	Q3/2019	%yoy	9T/2020	9T/2019	%yoy	KH 2020	%TH/KH
Doanh thu thuần	640,1	389,5	64,4%	1.298,3	1.324,8	-2,0%	1.520	85,4%
Giá vốn hàng bán	515,1	149,8	243,8%	877,9	740,1	18,6%
Lợi nhuận gộp	125,0	239,6	-47,8%	420,3	584,7	-28,1%
Biên lợi nhuận gộp	19,5%	61,5%		32,4%	44,1%
Chi phí bán hàng	9,9	18,3	-45,5%	25,3	73,3	-65,4%
Chi phí QLDN	79,3	77,2	2,7%	238,1	212,0	12,3%
EBIT	35,8	144,2	-75,2%	156,9	299,4	-47,6%
Tỷ suất EBIT/DT	5,6%	37,0%		12,1%	22,6%
Doanh thu tài chính	16,4	41,6	-60,7%	78,0	98,2	-20,6%
Chi phí tài chính	11,6	7,3	60,4%	21,1	42,9	-50,8%
-Chi phí lãi vay	2,5	6,7	-63,1%	11,6	41,9	-72,2%
Chi phí lãi vay/EBIT	6,9%	4,7%		7,4%	14,0%
LN cty liên doanh/liên kết	1,1	1,6	-28,4%	43,8	11,7	275,3%
Lợi nhuận khác	2,3	0,8	187,1%	6,9	138,6	-95,0%
Lợi nhuận trước thuế	43,9	117,8	-62,7%	264,5	505,0	-47,6%
Lợi nhuận sau thuế	32,3	162,8	-80,1%	217,3	447,2	-51,4%	822	26,4%
LNST CĐ cty mẹ	29,3	146,9	-80,1%	208,1	412,2	-49,5%	820	25,4%
EPS	116	624	-81,4%	823	1.710	-51,9%

Q3/2020, NLG ghi nhận doanh thu thuần 640 tỷ đồng (+64,4% yoy). Doanh thu tăng mạnh do NLG đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng bất động sản thuộc dự án Tân Thuận Đông, đạt 246 tỷ đồng (chiếm 38% tổng doanh thu). Phần doanh thu còn lại được đóng góp từ bàn giao căn hộ, biệt thự, đất nền là 43 tỷ đồng (chiếm 6%) và dịch vụ tổng thầu, xây dựng với 344 tỷ đồng (chiếm 54%).

Biên lợi nhuận quý 3 của NLG giảm mạnh so với cùng kỳ (19,5% so với 61,5%), do nguồn doanh thu chính đến từ mảng dịch vụ tổng thầu xây dựng có biên lợi nhuận thấp. Điều này dẫn đến LNST chỉ đạt 32,2 tỷ đồng (-80,1% yoy).

Lũy kế 9T/2020, doanh thu NLG đạt 1.298,3 tỷ đồng (-2% yoy), hoàn thành 85,4% kế hoạch năm; LNST đạt 217,3 tỷ đồng (-51,4% yoy), hoàn thành 26,4% kế hoạch.

Tình hình tài sản và nguồn vốn

Các khoản mục chính trong bảng cân đối kế toán của NLG (tỷ đồng)

Tài sản	Cuối quý	Đầu năm	%yoy		Nguồn vốn	Cuối quý	Đầu năm	%yoy
Tài sản ngắn hạn	8.280,3	7.923,2	4,5%		Nợ phải trả	5.578,9	4.704,5	18,6%
Tiền và tương đương tiền	981,2	1.900,7	-48,4%		Nợ ngắn hạn	3.382,6	3.024,3	11,8%
Đầu tư tài chính ngắn hạn	36,4	66,7	-45,5%		Người mua trả tiền trước	1.731,5	1.321,7	31,0%
Khoản phải thu	1.734,1	1.548,3	12,0%		Chi phí phải trả	546,6	488,1	12,0%
Hàng tồn kho	5.398,3	4.298,1	25,6%		Phải trả khác	269,5	561,5	-52,0%
Tài sản dài hạn	3.522,4	2.981,2	18,2%		Nợ vay ngắn hạn	361,6	63,3	471,4%
Phải thu dài hạn	241,7	427,5	-43,5%		Nợ dài hạn	2.196,2	1.680,1	30,7%
Tài sản cố định	72,3	76,8	-5,8%		Doanh thu chưa thực hiện	815,6	694,8	17,4%
Bất động sản đầu tư	196,7	185,4	6,1%		Nợ vay dài hạn	1.230,3	806,2	52,6%
Đầu tư tài chính dài hạn	2.665,4	1.808,8	47,4%		Vốn chủ sở hữu	6.223,9	6.199,9	0,4%
Tài sản dài hạn khác	335,2	288,7	16,1%		LNST chưa phân phối	1.872,0	1.839,3	1,8%
Tổng tài sản	11.802,8	10.904,4	8,2%		Tổng nguồn vốn	11.802,8	10.904,4	8,2%

Tính đến 30/9/2020, tổng tài sản của NLG đạt 11.802,8 tỷ đồng, tăng 8,2% so với đầu năm. 2 khoản mục tiền mặt (tiền và tương đương tiền) và tiền gửi ngân hàng(đầu tư tài chính ngắn hạn) đều giảm mạnh lần lượt 48,4% và 46,3% so với đầu năm. Hàng tồn kho của NLG tăng 25,6% so với đầu năm lên 5.398,3 tỷ đồng, cho thấy dòng tiền của  công ty được đẩy mạnh đầu tư cho các dự án bất động sản. Ngoài ra, khoản mục đầu tư tài chính dài hạn cũng tăng mạnh 47,4% so với đầu năm, đến từ khoản đầu tư vào công ty Waterfront Đồng Nai (947,5 tỷ đồng) để thực hiện dự án Waterfront City. 

Các dự án đang triển khai trong khoản mục hàng tồn kho (thuyết minh BCTC hợp nhất Q3/2020)

Về nguồn vốn, nợ vay của NLG tăng mạnh do công ty gia tăng đầu tư cho các dự án. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn vốn của NLG vẫn ở mức an toàn khi tổng giá trị nợ vay bằng 25,58% vốn chủ sở hữu, mức tỷ lệ vay nợ thấp. Bên cạnh nợ vay, nguồn tiền của NLG còn đến từ khoản mục người mua trả tiền trước với 1.731,5 tỷ đồng, tăng 41% so với đầu năm. Đây là khoản ứng trước từ khách hàng mua căn hộ, biệt thự và đất nhưng chưa nhận bàn giao. Ngoài ra, NLG còn có 815,6 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn, là giá trị khoản lợi nhuận mà Công ty nhận được từ việc chuyển nhượng một phần dự án Nguyên Sơn cho Công ty Mizuki, một phần dự án Waterpoint cho Southgate theo tỷ lệ sở hữu của nhóm Công ty trong liên doanh liên kết này.

TRIỂN VỌNG CUỐI NĂM

Trong Q3/2020, doanh số bán hàng của NLG đạt 540 sản phẩm, tương ứng giá trị bán hàng 2,3 nghìn tỷ đồng. NLG đã thành công trong đợt mở bán dự án Southgate với tổng cộng 345 căn hộ, tương ứng giá trị bán hàng khoảng 1,9 nghìn tỷ đồng trong quý 3/2020. Do đó, tổng giá trị hợp đồng bán hàng 9 tháng đầu năm 2020 của NLG đạt 3,3 nghìn tỷ đồng (+23% YoY).

Trong Q4/2020, NLG được kỳ vọng sẽ triển khai mở bán dự án Mizuki Park P2 hộ đặt cọc tại dự án này đã vượt kế hoạch mở bán của NLG (750 căn hộ), theo ban lãnh đạo.

Ước tính Q4/2020, NLG có thể đạt 590 tỷ đồng LNST (+5,4% yoy). Lợi nhuận ước tính đến từ việc bán 35% vốn cổ phần tại dự án Water Front (Đồng Nai) cho đối tác Nhật Bản Hankyu Hanshin; bán 50% cổ phần tại ParaGon Đại Phước (đối tác chưa được công bố) và bàn giao căn hộ của dự án Waterpoint (Long An). Như vậy, NLG có thể đạt 807,3 tỷ đồng LNST trong năm 2020, hoàn thành 98% kế hoạch.

Điểm rơi lợi nhuận của NLG sẽ là giai đoạn 2021 – 2022, khi công ty bàn giao các dự án lớn: Akari City, Mizuki Park, Waterpoint.

CẬP NHẬT PHÂN TÍCH KỸ THUẬT VÀ KHUYẾN NGHỊ

Đồ thị tuần

Trên đồ thị tuần, NLG tiếp tục duy trì xu hướng tăng sau khi vượt qua kênh giá giảm dài hạn, hướng đến vùng giá 32.000 (giá sau điều chỉnh-xem bản tin khuyến nghị trước tại đây). Các chỉ báo trên đồ thị tuần đang ủng hộ cho xu hướng tăng giá trong trung và dài hạn của NLG:

• Giá nằm trên lần lượt MA 20, MA 50 và MA 200
• Cả 3 đường MA đều dốc lên
• MACD duy trì trên đường số 0 và RSI duy trì trên 50.

Trong ngắn hạn. NLG xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh khi xuất hiện áp lực bán tại vùng kháng cự 27.400 tại điểm Pivot R1. Bên cạnh đó, khối lượng giao dịch giảm dần từ tháng 9/2020, ngược với đà tăng giá, cho thấy NLG có thể điều chỉnh về vùng hỗ trợ 26.000, tương đương với vùng đỉnh tháng 9/2019.

Đồ thị ngày

Trên đồ thị ngày, giá cổ phiếu dao động sát phía trên MA 20 ngày, đồng thời MA 20 và MA 50 ngày dốc lên, tạo thành xu hướng tăng bền vững. Các chỉ báo MA, MACD và RSI đồng thuận với tín hiệu trên đồ thị tuần, ủng hộ cho xu hướng tăng giá trong trung và dài hạn của NLG. Khối lượng giao dịch trên đồ thị ngày cũng giảm dần, cho thấy NLG có khả năng điều chỉnh về MA 50 ngày, cũng đồng thời là hỗ trợ 26.000 trên đồ thị tuần.

Khuyến nghị:

• Nhà đầu tư có thể tiếp tục nắm giữ NLG ở thời điểm hiện tại cho mục tiêu 32.000. Nhà đầu tư có thể tăng tỷ trọng hoặc mua mới tại vùng giá 26.000-26.500.
• Stoploss được nâng lên 25.300, trường hợp giá giảm xuống dưới MA 50 ngày.

Giao dịch mẫu

Giá mua	26.500
Dừng lỗ	25.300
Rủi ro	1.200
Mục tiêu	32.000
Lợi nhuận	5.500
Tỷ lệ rủi ro:lợi nhuận	1:4,6