KBC - Cập nhật khuyến nghị

 CTCP PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KINH BẮC

THÔNG TIN CƠ BẢN

ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

Triển vọng ngành tích cực

• Giá thuê đất kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng: Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực, cụ thể thấp hơn khoảng 25-30% so với Indonesia và Thái Lan, là các quốc gia hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ tăng trưởng 7-8% tại khu vực phía Nam và 5-6% tại khu vực phía Bắc trong năm 2021. Một số địa phương xác lập mức giá thuê trên 100 USD/m² như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng hay khoảng 150 USD/m² như TP HCM, Long An.
• Mở rộng và nâng cấp cơ sở hạ tầng: Cùng với xu hướng đẩy mạnh đầu tư công, cơ sở hạ tầng được cải thiện, nâng cấp, giúp kết nối đến các khu công nghiệp dễ dàng và thuận tiện hơn.

Vị trí đắc địa và sở hữu quỹ đất lớn: Với quỹ đất nằm vị trí nằm trải dài 3 miền, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Bắc, KBC là một trong những doanh nghiệp hưởng lợi lớn từ việc dịch chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam và đã có những khách hàng lớn thuê như LG, Foxconn, Luxshare, Canon, … KBC cũng sở hữu quỹ đất lớn thứ 2 tại khu vực phía Bắc, lên đến hơn 5.200 ha đất KCN và 938,6 ha đất KĐT.

Pháp lí được khơi thông tại dự án trọng điểm: Cuối năm 2020, dự án Tràng Cát được triển khai trở lại sau hơn 10 năm đóng băng. Tính đến cuối năm 2020, KBC đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất và bàn giao hiện trạng đất trên thực địa để là các thủ tục triển khai dự án. Các dự án khác như KĐT Quang Châu mở rộng 90ha, KCN Tràng Duệ 3 (phê duyệt vào KKT Đình Vũ) cũng mang lại những lợi thế lớn cho KBC.

KBC đã phát hành thành công 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ. Trong đó, 88 triệu cổ phiếu chào bán cho nhà đầu tư trong nước và 12 triệu cổ phiếu chào bán cho nhà đầu tư nước ngoài là nhóm Dragon Capital. Với chào bán là 34.096 đồng/cp, KBC thu về gần 3.410 tỷ đồng. Số tiền thu về từ đợt chào bán, KBC dự chi 534 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động, 1.500 tỷ đồng đầu tư vào công ty con là Công ty Phát triển Đô thị Tràng Cát và tái cơ cấu cho 12 khoản nợ với tổng giá trị lên tới 2.306 tỷ đồng.

KẾT QUẢ KINH DOANH QUÝ 3 VÀ 9T/2021

Doanh thu quý 3 của KBC đạt 325 tỷ đồng tăng 60,6% so với cùng kỳ năm trước, luỹ kế 9 tháng đạt 3.077 tỷ đồng tăng gần 231% yoy. Chi phí tài chính quý này của KBC tăng đột biến, chủ yếu từ lãi vay, cao hơn 100 tỷ so với cùng kỳ năm trước, lên tới 178 tỷ đồng, dẫn đến ghi nhận lỗ trong quý này, lũy kế 9 tháng, lợi nhuận đạt 1.063 tỷ đồng, gấp 6,5 lần cùng kỳ năm trước.

Tăng trưởng doanh thu trong quý 3/2021 chủ yếu đến từ doanh số bán đất tại Khu công nghiệp (KCN) Nam Sơn Hạp Lĩnh và Khu đô thị (KĐT) Tràng Duệ. KBC ghi nhận doanh số bán đất KCN đạt 1,9 ha và doanh số bán đất KĐT đạt 2,2 ha trong quý 3/2021 so với mức 1,7 ha và 0,5 ha trong quý 3/2020. KBC ghi nhận tổng doanh số bán đất đạt 83 ha đối với KCN và 4,5 ha đối với KĐT trong 9 tháng đầu năm 2021.

KBC hiện có gần 11.500 tỷ đồng hàng tồn hàng tồn kho là các dự án đang triển khai, do đó trong quý 4 và năm sau còn dư địa ghi nhận doanh thu. Động lực tăng trưởng chính trong năm 2021 vẫn sẽ đến từ dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và các dự án gối đầu cho những năm sau: KCN Tràng Cát, Tràng Duệ 3 và Phúc Ninh. Do đó, ước tính doanh thu đến từ nhóm dự án chính.

Điểm đáng chú ý, khoản phải thu khác về cho vay tăng mạnh, kì vọng sẽ phục vụ cho công tác M&A, mở rộng quỹ đất, tăng trưởng quy mô cho doanh nghiệp trong tương lai.

 Ước tính KQKD năm 2021: Doanh thu ước đạt 6.057 tỷ đồng (+181,6% yoy), lợi nhuận sau thế ước đạt 1.671 tỷ đồng (+645,9% yoy). Trong đó:

-Mảng khu công nghiệp tăng trưởng 161,2% đạt 4.015 tỷ đồng chủ yếu đến từ dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh (100 ha), Tân Phú Trung (30 ha) và Quang Châu (49 ha).

-BĐS nhà ở ước đạt 1.245 tỷ đồng (+536,5% yoy)

Chí phí hoạt động dự kiến sẽ khoảng 415 tỷ đồng do chi phí phụ liên quan đến dịch Covid 19 bao gồm chi phí xét nghiệm, tổ chức làm việc tại chỗ và quyên góp cho chính quyền địa phương vắc-xin và các chương trình phòng chống COVID-19 khác.

Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ ước đạt 1.303,1 tỷ đồng, tương đương EPS forward 2.287 đồng. Với mức P/E trung bình các doanh nghiệp trong ngành là 30,1, giá trị hợp lý của KBC vào cuối năm 2021 là 68.800 đồng/cp.

PHÂN TÍCH KỸ THUẬT

Đồ thị ngày

Trên đồ thị ngày, KBC tiếp tục bám theo kênh giá tăng sau khi vượt qua vùng đỉnh 47.000 đầu năm (chi tiết). Sau khi tiến gần đến vùng kháng cự 55.000 trên mốc Pivot R2 và cạnh trên của kênh giá trong tuần 15-19/11, KBC đã xuất hiện áp lực bán và giảm về lại cạnh dưới kênh giá. Tại vùng 47.000 – 48.000, vừa là hỗ trợ của kênh giá, và cũng là hỗ trợ của vùng đỉnh cũ đầu năm 2021 và MA 50 ngày, KBC đã bật tăng trở lại trong phiên 23/11, test thành công vùng hỗ trợ mạnh này, qua đó duy trì dao động trong kênh giá tăng.

Các chỉ báo kỹ thuật đang duy trì tín hiệu tích cực, ủng hộ cho xu hướng tăng giá:

• Cả 3 đường MA 20, MA 50 và MA 200 ngày tiếp tục dốc lên, thể hiện xu hướng tăng giá trong ngắn, trung và dài hạn.
• MA 20 ngày bắt đầu tăng độ dốc và tiến gần đến vùng 52.000, củng cố cho vùng hỗ trợ này
• MACD duy trì trên đường số 0
• RSI gần vượt trở lại mốc 50 sau nhịp điều chỉnh

Với việc KBC đang duy trì trong kênh giá tăng từ tháng 7/2021, giá cổ phiếu có khả năng hướng tới vùng 62.000, theo nguyên lỹ đối xứng

Khuyến nghị:

• Nhà đầu tư có thể mua vào KBC tại vùng giá 48.000 cho mục tiêu 62.000.
• Stoploss được đặt tại 44.000, trường hợp giá giảm dưới MA 50 và phá vỡ kênh giá tăng

Giao dịch mẫu